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深圳小產權房轉正的可行性和政策選擇-華盟地產來科普一下。

 近年來， 全國幾乎所有大中型城市及其近郊， 均出現集體土地上違規開發建設、 非法入市交易的小產權房。 作為城市化進程最快、 住房商品化程度最高的深圳， 小產權房蔓延之勢尤為強勁， 衍生的問題尤為突出， 政府管制小產權房市場的政策導向之影響尤為顯著。 本文主要探討深圳小產權房市場哪個銀行能辦理小產權房貸款現狀與問題、 現行市場管制政策及其有效性、 進一步有效管制的政策選擇， 以使小產權房市場從灰色、 非法轉向 “有限合法”， 即承認并保護小產權房類同保障性住房的有限產權， 但限制其商品化流轉。

一、 深圳小產權房市場現狀與問題

（一） 發展現狀。 據深圳市國土資源和房產管理局等機構的抽樣調查顯示， 深圳小產權房的數量非常龐大， 保守估算， 小產權房總建筑面積約占全市住房建筑總面積的一半左右。 深圳小產權房分布范圍比較廣， 幾乎每個街道辦轄區都有小產權房建成和銷售， 離市區越遠比例越高。 從筆者調研的實際情況看， 深圳大多數小產權房都是以舊村改造、 城中村改造等形式， 由當地村 （居） 組織以集體之名， 與開發商合作或開發商協議租用村 （居） 自留土地后開發建設并對外銷售， 也有一些小產權房是由原住民自發組織起來或擅自組建隊伍， 違規開發建設并對外銷售。 深圳新近開發的小產權房， 一改此前房屋質量較差、 配套設施缺乏、 物業管理不完善等弊端， 開始了模擬商品住房開發的運作模式。 而且， 在房價居高不下、 通脹憂慮、 政策限購的背景下， 深圳小產權房市場不斷升溫， 村 （居） 民、 由原村委會轉制而來的村 （居） 股份公司、 村 （居） 干部、 來路各異的開發商、 部分地方商業銀行、 房地產市場中介以及大量有住房需求的購房者、 逐利的投資者， 正在逐漸合流， 形成了一個龐大的既得利益集團， 并且小產權房開發早已從村 （居） 民或村 （居） 委會自建的原始階段， 完成了公司化運作的升級， 形成了完整的產業鏈和利益均沾的利益格局。

深圳小產權房開發建設和銷售

已經從農民個體行為， 逐步演繹為當地村 （居） 集體組織的集體行動。 深圳小產權房一般是開發建設單位自行組織隊伍進行銷售， 一般不刊發媒體廣告， 更多的是通過手機短信、 口口相傳、 熟人推薦或街頭小傳單形式招攬客戶。 深圳小產權房買賣合同主要采用 《集資建房協議》 或 《合作建房合同》 的形式， 部分小產權房開發單位自己制發房產證， 不僅有開發單位自編的房產證號， 同時也標上了使用年限。 中央電視臺 《經濟半小時》 甚至評述， “小產權房在深圳已經脫離政府建立的商品房交易系統， 形成了自己一套獨立的體系， 套用一句股市的行話就是已經開始了場外交易”， “在深圳， 小產權房不僅在政府管理之外， 建立了可以自由轉讓的市場規則， 同時為了保證買房人的利益， 在小產權房的交易過程中， 也開始引入律師作為見證”， “深圳的小產權房市場發展到開始利用金融工具進行銷售， 個別樓盤實現了小產權房交易的分期付款”， “圍繞著小產權房， 深圳儼然已經形成了一個完整的地下房地產市場， 有人做開發， 有人做銷售， 有人建立信用體系， 分工明確， 協調合作，而對購房者來說， 這個市場已經可以初步為他們提供小產權房的買、 賣、 出租等全方位服務功能， 可以說， 深圳小產權房市場不依賴政府， 也能獨立運轉下去”。

（二） 衍生的問題。 總體而論， 深圳絕大多數小產權小產權房合同如何更名房在土地取得、 建筑規劃許可、 建審手續、 房屋銷售、 產權辦理等方面， 都存在違規問題， 在開發、 銷售、 售后、 保有等多個環節， 也面臨著突出問題： 在開發建設階段， 主要是開發建設者的主體資格及其資質問題 （集體經濟組織能否在取得相應的資質證書之后， 從事房地產開發）， 以及小產權房開發建設的報批取證問題； 在銷售階段， 主要是預售保障問題 （欺詐、 爛尾后攜款潛逃） 和銷售范圍或對象問題； 在使用階段， 主要是房屋質量認證和售后維修保養問題； 在保有階段， 主要是產權證書申請、 發放、 產權轉讓、 遺贈等問題。

具體而言， 深圳小產權房市場管制潛藏著許多復雜的、 操作性的難題， 如深圳城市化過程中村居自留土地私建私賣小產權房該由誰來管？ 城市居民特別是外來人員購買小產權房該如何處置？ 城市保障性住房的供應不足及分配扭曲問題該如何解決？ 小產權房交易帶來的稅收流失、 土地規劃混亂、 戶籍制度調整等難題該如何破解？ 深圳小產權房在交付使用或入住后， 也存在一些不容忽視的現實問題： 由于多數小產權房是毫無資質的建筑隊伍在短時間內 “量販式” 蓋房， 選址無規劃、 用地無審批、 地質無勘測、 建設無監控、 交付無驗收、 銷售無許可， “招手樓”、 “貼面樓”、 “接吻樓” 隨處可見， 加上一些小產權房肆意加蓋、 無約束地裝修， 建筑設計水平落后， 房屋質量明顯缺乏保障， 房屋售后保修養護難以保證， 入住后的消防、 治安、 物業管理等也極易出現問題。 深圳不少小產權房地處遠離市中心的關外城中村， 公共設施落后， 配套不足， 出行不暢， 潛藏著公共衛生、 公共安全、 公共交通等方面的諸多風險。 此外， 深圳小產權房還可能涉及腐敗問題 （如尋租）、 管理問題 （包括管理失控、 管理瑕疵、 違法管理、 差異化管理、 行政不作為）、 拆遷問題、 利益博弈、 投資風險 （包括風險后果、 風險規避、 投資機會） 等諸多問題。 這些問題， 已遠遠超越了單一的經濟或法律層面而衍生為綜合性社會問題， 不斷拷問著地方政府的政策設計與行政管制能力。

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