文章出處:房產(chǎn)地帶 閱讀量: 發(fā)布時(shí)間:2022-10-22 14:24:01
2022年 深圳商品房買不起, 選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房吧,大灣區(qū)深圳是核?-由深圳華盟地產(chǎn)給大家介紹一下。
大灣區(qū)好事連連,深圳真是重磅不斷,8月18日消息,中共中央、國務(wù)院發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見。
小編認(rèn)為擁有騰訊、華為的深圳與中國國運(yùn)緊緊相連,是中國特色社會(huì)主義的標(biāo)桿,賭深圳就是賭國運(yùn),有信心者,應(yīng)該想方設(shè)法押注深圳及臨深,不論是買房、還是就業(yè),或者其他任何方式。
我們聚焦一下來談?wù)勆钲诘姆績r(jià)。
深圳現(xiàn)在的房價(jià),借用任志強(qiáng)的話說:“他們老說房價(jià)高,我覺得還早著呢。”
一、供需關(guān)系決定市場價(jià)格
深圳是真沒地。
就轄區(qū)面積而言,深圳全市國土面積為1993平方千米,是1.8個(gè)香港,卻是一線城市裡最小的,北京面積相當(dāng)于8個(gè)深圳,上海相當(dāng)于3個(gè)深圳,鄰居廣州也相當(dāng)于4個(gè)深圳,直轄市重慶相當(dāng)于40個(gè)深圳,差距更大。
1979年春天鄧公在中國南海邊陲之地畫下一個(gè)小圈時(shí),應(yīng)該也不會(huì)想到三十載時(shí)間深圳能發(fā)展如此快。衛(wèi)星圖上看到深圳的開發(fā)建設(shè)土地占比已經(jīng)很高了,深圳建成區(qū)面積為900平方千米,建設(shè)用地面積占全部國土面積的45%,高于香港(24%)和其他一線城市(廣州18%,北京22%,上海37%)。
根據(jù)深圳市的規(guī)劃,到2020年,深圳建設(shè)用地上限是976平方公里,截至2015年已使用940平方公里。這意味著,2016 年起,深圳只有30 平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo),平均每年僅6平方公里新增建設(shè)用地配額,還得分大部分給商服、商業(yè)等,分到住宅頭上少的可憐。
直接看近幾年深圳土地供應(yīng)就可以一目了然,以深圳商品房住宅市場為例,深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水準(zhǔn),縱向看也是所有一線城市中最低。
有限的供給最后呈現(xiàn)的結(jié)果就是,在過去房地產(chǎn)快速發(fā)展的15年裡,全部的商品住宅銷售分到每個(gè)人頭上的人均面積要遠(yuǎn)低于其他一線城市。即使考慮到保障房等,採用竣工總面積計(jì)算的人均面積也是很低的。
土地是用一塊就少一塊,土地的不可再生及有限性決定了未來深圳土地供給也難有大作為。可選項(xiàng)很少,不外乎在存量中做文章,比如城市更新,但是現(xiàn)如今城市更新的週期在不斷拉長,成本也越來越高,遠(yuǎn)水難解近渴。
稀缺,永遠(yuǎn)是判斷價(jià)值投資的唯一原則。在深圳真正有價(jià)值的樓盤的價(jià)值是稀缺的。因?yàn)橄∪保肋h(yuǎn)是判斷價(jià)值投資的唯一的原則。盡管房地產(chǎn)投資最好的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,但是優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),仍然是配置資產(chǎn)的必備元素。
二、國運(yùn)擔(dān)當(dāng):
我們對比一下兩個(gè)城市:深圳在蒸蒸日上,香港卻日漸暗澹。
1997年,香港回歸祖國。那一年,香港GDP為1774億美元,相當(dāng)于大陸GDP的18.6%。同一年,深圳GDP為1297億元人民幣,依然只能仰望“高端玩家”。
經(jīng)過近40年的發(fā)展,深圳這個(gè)因靠近香港得天獨(dú)厚的地理位置、幸運(yùn)地被小平同志“畫個(gè)圈”而發(fā)展起來的城市,一路奮力追趕,終于在2017年超過了香港。這樣的深圳速度,堪稱奇跡。
一個(gè)城市的命運(yùn)除了靠自身的奮斗,還要看歷史的進(jìn)程,而其命運(yùn)是與產(chǎn)業(yè)緊緊綁在一起的。幸運(yùn)如深圳,選擇的是高新產(chǎn)業(yè),代表了未來,也是未來國運(yùn)興衰關(guān)鍵。高新產(chǎn)業(yè)正處在風(fēng)口,也吸引了人才不斷的流入,高技術(shù)人才催化技術(shù)進(jìn)步,政府能收取更多的稅收,給予高新產(chǎn)業(yè)更多的支持,形成良性迴圈。
不幸如東北,在重工業(yè)蓬勃發(fā)展時(shí)沒有及時(shí)轉(zhuǎn)型,錯(cuò)過新時(shí)代的紅利,人才不斷流出,即使有資源有心也無人可用,形成的是惡性循環(huán)。最后,就是差距越來越大。
城市也有核心資產(chǎn)和非核心資產(chǎn)之分,無疑,深圳代表了中國國運(yùn),是城市中絕對的核心資產(chǎn)。
三、源源不斷人口流入
佔(zhàn)據(jù)了產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,就佔(zhàn)領(lǐng)了未來。
水往低處流,人往高處走,必然就會(huì)吸引人源源不斷往核心城市聚集,尤其是代表了未來的深圳,人口多了對房子的需求自然就上升(不論是自住還是投資等需求)。
一線城市中北京、上海因?yàn)楸旧沓鞘幸?guī)劃原因,開始主動(dòng)限制人口流入,落戶門檻一年比一年高,比移民美利堅(jiān)還難,甚至主動(dòng)把人往外趕。理由是,居住地存消防隱患等,事實(shí)也是如此,但是,為什麼這些人寧愿住著不安全、惡劣的房子也要留在北京?因?yàn)榛氐饺木€,甚至五險(xiǎn)之外的老家,就沒有收入了。
所以,城市不斷擴(kuò)大,再外溢形成城市群是必然的趨勢。
而廣州和深圳的常住人口還保持不斷增長,像深圳每年增加淨(jìng)流入50多萬人,不過深圳2016年新房成交只有4萬套,按套均3人計(jì)算也只能解決12萬人需求。
其中,區(qū)域人口增長分為自然增長(出生率減死亡率)和流動(dòng)增長(遷入減遷出),用流動(dòng)增長更能說明人口流動(dòng)。從下圖可以看到,三大經(jīng)濟(jì)圈中北京和上海都較為弱勢,數(shù)珠三角人口遷入最為活躍,而深圳是淨(jìng)遷入最多的城市。
深圳還是一線城市中人才引進(jìn)力度最大的一線城市,本科畢業(yè)生就能申請落戶,而且除了深圳市有一次性的住房補(bǔ)貼,各區(qū)還有額外的住房補(bǔ)貼,在搶人大戰(zhàn)中無疑占得先機(jī),深圳人口淨(jìng)流入的基調(diào)大概率是會(huì)保持的。
曼哈頓貴,是因?yàn)槁D不止是紐約人的曼哈頓,也不止是美國人的曼哈頓,是世界的曼哈頓,而北上廣深,是全國13.6億人的北上廣深,全國高淨(jìng)值人都是深圳房子潛在的需求者。
所以,不管買不買得起,說句公道話:深圳的房價(jià)真不貴。
四、深圳商品房買不起,或是沒有名額不能買,趕快入手深圳小產(chǎn)權(quán)房
由于限購或者資金條件限制,相當(dāng)大的人群是不能投資深圳,這是我們必須接受的一個(gè)事實(shí)。你有錢嗎?你有名額嗎?兩個(gè)問題難倒大多數(shù)人!那作為普通老百姓我們怎樣分享深圳發(fā)展的紅利。嫌棄東莞破爛嫌棄惠州太遠(yuǎn),還是選擇深圳小產(chǎn)權(quán)房吧,大灣區(qū)深圳是核心,深圳發(fā)展是硬道理
首先我們來看2017年最新版的深圳地鐵規(guī)劃
深圳及環(huán)深各區(qū)域,有很多利好!當(dāng)然也有很多朋友在猜測會(huì)不會(huì)擴(kuò)容,這個(gè)我也不好回應(yīng),我也不敢說我也不敢問。但可以確定的是未來是深圳大都市圈的時(shí)代。
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661
服務(wù)熱線:何詠斌 聯(lián)系方式:13267179661