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1、與我們平時所接觸的商品房較大的區別是，小產權房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發商在里面攪動，所以一般小產權房的價格要比普通的商品房低很多，局部地區甚至只需要商品房的1／5，也正是因為這個原因，致使大量的城鎮居民頂著巨大風險，暗地里購買小產權房。

2、也正是因為小產權房并不能獲得國家直接頒發的產權證，于是很多人就以為購買小產權房是違法的，其實這個說法并不正確：根據國家法律，只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建筑，我國法律允許在鄉村集體土地上進行住宅的建設，因此并不是說鄉產權房就是非法的，只是因為小產權房有許多的限制性。

3、而現在有部分小產權房在銷售上和法律相沖突而已，根據我國法律，鄉村集體土地使用權是不能出讓或者出租于非農業建設，農村宅基地屬集體，但是村民對宅基地也只是具有使用權，所以如果他們將房屋賣給城鎮居民是不能得到法律的認可的。

4、通過上面的描述我們知道：鄉產權房只能在集體成員內部進行轉讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉讓或出售。正是基于小產權房的上述特性，所以城鎮居民在購買小產權房是時，會承擔有很大的風險：

①由于小產權房不具備商品房的法律性質，所以法律中對商品房的規定是無法運用在小產權房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護的，一旦購房人和開發商出現了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產權房放的質量也相對的無法得到保障。

②一旦購房人與開發商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉產權房進行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地；同時由于鄉產權房沒有合法的產權，購房者也無法得到相應的拆遷補償。

③由于鄉產權房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發實無法得到銀行貸款的支持，大連的開發資金沒有銀行和政府的相關部門進行監督，一旦開發商資金出現了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發商沒有資質，房屋本身的質量也無法得到保障。

④現在很多人買房是為了漲價，可是小產權房由于無法得到法律的認可跟保護，無法辦理合法產權手續，所以就算購買后也不能轉讓過戶。對房屋有很大影響，是不能用于房產盈利的。