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2022年在深圳買房，你不必可少要知道的干貨策略，深圳華盟地產(chǎn)為大家?guī)砹速I房你最關(guān)心的超強(qiáng)干貨。

為自己及身邊朋友收藏起來吧！

需求分析

一、深圳購買城市和購買資格

1. 城市選擇。在我的心里：深圳，就是當(dāng)下跨城買房的最好選擇。因?yàn)樯钲谠诔鞘谢久嫔希梢悦霘⑷魏我粋€(gè)二線城市，在獲取購房資格和信貸融資上，更是完勝所有城市。

2. 區(qū)域位置選擇。李嘉誠說：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”

二、深圳購買需求

1. 剛需？

2. 改善？

3. 保值增值投資？

三、深圳購買預(yù)算

1. 總款預(yù)算、首付預(yù)算、月供、還款年限。影響甚至決定著未來幾年的生活品質(zhì)。

2. 查詢。通過房貸利息計(jì)算器，根據(jù)貸款方式、金額和時(shí)間計(jì)算月供；關(guān)于等額本金與等額本息的選擇，強(qiáng)烈建議等額本息，跑贏通貨膨脹的妙招。

3. 貸款方式。關(guān)于幾種貸款的說明如下：

純公積金貸：高首付，需要一次性支付總款減去公積金貸款的全部金額，不同城市的公積金貸款上限不一，比如深圳上限：單人50萬，夫妻90萬。

純商業(yè)貸：貸款利率高，相對利息也高，比如深圳：5.2%。

組合貸：公積金+商業(yè)貸，只要開發(fā)商支持，建議選這個(gè)。

4. 溫馨提示

建議低首付高貸款；

不要等到攥夠了首付才想著買房，只要夠一夠夠得著，就借錢買！

千萬不要全款買，如果可以那就貸款買兩套，手里要有足夠的現(xiàn)金流，資產(chǎn)要合理配置。

四、深圳購房面積+樓層+戶型

1. 購買面積=公攤面積+室內(nèi)建筑面積

公攤面積：包括電梯、走廊等。

得房率：越高越好，是真正的套內(nèi)建筑面積比率；開發(fā)商一般會送一半陽臺或者飄窗，一樓可能送地下室/花園，頂樓送閣樓。

契稅：=89平，1.5%。

2. 樓層選擇

中間層>中高層>中低層>中間不吉利樓層>頂?shù)蛯樱?/span>

黃金樓層：樓層的1/2-2/3，次頂樓；

規(guī)避樓層：考慮流通性，要規(guī)避一些樓層，比如1/2/4/8/頂樓；

流傳說法：3/6/9往上走；七上八下，當(dāng)官的要選擇7樓；小高層（18層左右）根據(jù)自己的喜好決定即可。

3. 戶型選擇

東邊戶（東南北）>中間戶（南北）>西邊戶（西南北）>東西戶，最好是南北通透。

 五、深圳買房優(yōu)先級排序

1. 硬件實(shí)力

根據(jù)個(gè)人的資金的充足情況：

1.   有商品房，價(jià)格貴，需要購房資格；

2.   公寓，價(jià)格貴，沒有落戶。

3.小產(chǎn)權(quán)房（占了深圳一半房產(chǎn)），價(jià)格便宜，有的有落戶需求。

2. 毛坯房/精裝修

（1）精裝修

優(yōu)勢：省去裝修時(shí)間，交付后可拎包入住，要選擇好的開發(fā)商，萬科的精裝修稍微好點(diǎn)；

劣勢：碧桂園的精裝修品質(zhì)比較差，槽點(diǎn)多；也存在裝修溢價(jià)，品質(zhì)不可控。

（2）毛坯房

優(yōu)勢：自己裝修更靠譜；

劣勢：耗時(shí)耗力耗錢（如果精裝修交付質(zhì)量差，自己裝修性價(jià)比可能更高，畢竟羊毛出在羊身上，買單的還是自己）。

3. 綠化率

>30%為宜

4. 容積率

5. 軟件實(shí)力

教育資源（省、市名校，小學(xué)+初中，初中比小學(xué)更重要，初中涉及升學(xué)率）

交通（地鐵10min-15min步行，公交5min內(nèi)）

醫(yī)療（15min車程范圍內(nèi)）：給生命多一次機(jī)會

商場（15min步行范圍內(nèi)）：生活氣息更濃厚

周邊生態(tài)環(huán)境

6. 區(qū)位規(guī)劃

看周邊土地用途規(guī)劃，商業(yè)用途多的地方好出租，純住宅的地方更安靜。

六、深圳的預(yù)售房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房、二手房對比，小產(chǎn)權(quán)房

預(yù)售房：有選擇權(quán)，一般都要3年的交房期，有爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

準(zhǔn)現(xiàn)房：馬上要交房，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)較小，但樓層、戶型的選擇性不強(qiáng)。

現(xiàn)房：樓層、戶型基本上是被選剩下的，撿漏。

二手房：首先排除老破小，只能精挑細(xì)選。

深圳小產(chǎn)權(quán)房，目前房源還比較多，價(jià)格還比較低，人人買的起來（后續(xù)，深圳不讓新建了，所以現(xiàn)在都是先到先得的）。-免費(fèi)深圳專車預(yù)約看房-關(guān)注深圳華盟地產(chǎn)。

深圳定房：付款流程

一、交定金前：銀行貸款資質(zhì)審核

1. 征信報(bào)告：根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，看有哪些銀行點(diǎn)可以打印，深圳執(zhí)行無紙化，基本線上查詢；

2. 收入證明：一般彩印2份，月收入至少是月供的2.5倍，自己公司打印，一定要蓋章；

3. 銀行流水：一般是近一年的；

4. 公積金繳存明細(xì)查詢書：一般在網(wǎng)上查詢并下載，比如深圳是i深圳

5. 公積金賬戶查詢書：同上

6. 社保清單查詢單：同上

7. 房屋查檔：房產(chǎn)查詢，同上

8. 資格審核通過：可以直接發(fā)起貸款，當(dāng)場辦理商貸面簽

溫馨提示：關(guān)于信息查詢工具，視實(shí)際情況而定，可以私聊小編，發(fā)送深圳的相關(guān)政策指引，以上僅供參考。

二、交定金，要收據(jù)

1. 資質(zhì)審核通過后，方可交定金，要收據(jù)（電子或者紙質(zhì)）。

2. 溫馨提示

正常情況，最好按照上面的步驟走；

通常情況：一般4.1的銀行貸款資質(zhì)審核，售樓處置業(yè)顧問會詢問基本情況，如果你的征信報(bào)告沒問題基本可以先交定金，此時(shí)只需要提前準(zhǔn)備征信報(bào)告即可。

三、交首付，簽購房認(rèn)購合同書（深圳線上和線下都要簽訂）

1. 準(zhǔn)備材料

身份證

戶口本

公積金繳存明細(xì)查詢書（需要公積金貸款才提供）

社保查詢單

結(jié)婚證（未婚無需提供）

收入證明

銀行流水

房屋查檔

公積金賬戶查詢書（需要公積金貸款才提供）

2. 留存材料

首付款發(fā)票

臨時(shí)物業(yè)管理規(guī)約

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

溫馨提示：如果沒有貸款資格，則需要付全款購房

四、網(wǎng)簽+備案

通過網(wǎng)簽在房管局登記備案，防止一房多賣

等置業(yè)顧問通知，一般一個(gè)月內(nèi)完成網(wǎng)簽

五、 銀行貸款面簽（資質(zhì)審核）

4.5.1商貸

4.5.2公積金+商貸=組合貸

六、銀行向開發(fā)商放款，我們要向開發(fā)商索要全款購房發(fā)票。

關(guān)于收樓

1. 要先驗(yàn)房，面積誤差在3%內(nèi)可要求退錢，大于%3可退房

2. 驗(yàn)房后，沒有問題可以交契稅和維修基金等，考慮到二手房的交易，契稅可以等交房后盡快交，五年后賣出去

3. 催開發(fā)商辦理房產(chǎn)證

4. 貸款還清后，去銀行辦理抵押貸款，房子此時(shí)真正屬于我們。

關(guān)于房子的10條建議

1、買不買房，你都要在房子里過一輩子。

2、很多愛情敗在了結(jié)婚房子上，你以為打敗你們感情的只是房子，其實(shí)不是，房子在你們的關(guān)系里扮演的充其量不過是客串，主角是你的上進(jìn)和努力帶給她的安全感。

3、買房：從經(jīng)濟(jì)的角度看，是你的安全感，你的丈母娘逼著你去投資。從社會的角度來看，是一個(gè)城市在告訴你用最快的方法了解它；從人生的角度來看，是你負(fù)債修行的開始。

4、講真，房子是人生的一項(xiàng)重要規(guī)劃，不是有錢沒錢就可以躲過的。有的人按照自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力來推，發(fā)現(xiàn)自己不該買房，另一些人則選擇把買房當(dāng)做目標(biāo)，來推自己該賺多少錢，前者越貧窮，后者越富有。

5、剛需族們，講道理，少關(guān)注點(diǎn)調(diào)控政策，調(diào)控政策多半是用來打擊炒房客，讓你優(yōu)惠買房？天上掉餡餅？怎么可能。多看看自己的存款單比較實(shí)際。

6、能市中心千萬別選郊區(qū)，一樣的錢能買市中心60平千萬別買郊區(qū)130平，信不信每天花在路上來回的這3個(gè)小時(shí)就能影響你的人生？

7、不得不說，樓市使得學(xué)歷越來越值錢。在人才新政的效應(yīng)下，學(xué)歷幾乎等同于房票。

8、高考選大學(xué)是你被城市化的第一步；畢業(yè)找工作是你被城市化的第二步；買房定居只是第三步。

9、最可怕的不是背貸款，而是你的信用和流水不夠，人家根本不貸給你。因?yàn)槟愕男庞煤土魉茄h(huán)漸進(jìn)穩(wěn)步增長的，而房價(jià)則很有可能是暴漲的。

10、千萬不要認(rèn)為買了房人生就被束縛掉了，每月的房貸會壓的自己喘過氣來，更不要覺得有了房子就有了安全感，要記住：安全感這種東西完全來自于自己，壓力也是。

深圳商品房價(jià)格多少？

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