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楼市破僵局有望

来源:www.sciatl.com.cn 点击:1815

就在中国房协副主席朱钟毅多次向国务院“发函”并建议推迟出台新的收紧房地产调控政策的时候,正如王石和任志强敦促开发商顺应市场趋势,制定合理的价格和“不要赌博政策”,最近,政府有关部门在土地监管和房地产预售领域的一系列行动表明,新的严格调控措施正在加紧实施。

近日,据透露,国土资源部将向银监会移交全国1457块闲置土地的具体情况,此次国土资源部清理的闲置土地将优先用于保障性住房建设。 与此同时,监管部门最近向住房和城乡建设部表示,希望该部能提供一份“好”和“坏”开发商的名单供监管。 8月17日,又有报道称,北京正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,其核心内容是:今后,房地产企业将申报项目总投资,使用资金计划,并对银行进行监管,这将成为项目建设委员会发放销售许可证的前提条件。房地产企业不能直接储存预售资金,买家可以到监管银行付款,也可以通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。收到的存贷款和抵押贷款应及时转入监管账户。开发商的商品房预售付款计划需经建设单位和监理单位确认。分为四个资金使用节点:基础竣工、结构封顶、竣工验收和登记申请。每个节点的支付金额不得高于重点监管资金总额的25%。每个资金使用节点只能申请一次支付。

“兜里有钱,心中不慌”,资金充盈是此轮调控中开发商能在长久观望中镇定自若、顽强博弈的根本所在。收紧预收款管理相当于开发商开发项目的自有资金比例上涨超过10%,这无疑导致开发商对此项政策出台很敏感。国内开发商开发资金包括自有资金、银行贷款、预售资金。2009年,为应对金融危机扩大投资刺激消费,国务院曾于5月27日公布将普通商品住房项目投资的较低资本金比例从35%调低至20%。然而,2010年4月房地产调控以来,金融贷款在开发商开发资金中的比例明显下调,贷款的占比在今年前7个月下降45.5%,已经少于自筹资金及定金预售的占比。利用定金及预售资金开发建房是国内大多数开发企业严重依赖的方式。如果将预售款纳入银行专户,并分节点使用,无疑“剥夺”了开发商长期以来对消费者预付款的“无偿占有”,21世纪不动产集团市场总监林蕾分析,本轮楼市调控以来,开发商的多个资金来源均受到限制,除了房地产开发贷款,购房者按揭贷款和上市公司再融资也被收紧,由于4月中旬以来成交急剧下滑,多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而按照北京市的新规定,预售款专户监管,实际上又将开发商眼下回笼不多的资金在诸多时间节点被暂时冻结,做了再次分流。 这项政策的实施无疑是对开发商的“进一步打击”,也无疑是对已经资金短缺的开发商的致命打击。